在高密度办公区域，如何破解空间资源紧缺与公共服务需求增长的矛盾？济南高新区近期实施的舜泰广场改造项目，通过创新土地分层开发机制，为城市更新提供了新思路。
改造前的舜泰广场作为建成18年的老牌商务区，面临着多数成熟园区共有的困境：日均近10万办公人群导致停车位缺口达40%，午间就餐排队超半小时，运动场地人均占有率不足0.1平方米。这些数据背后，折射出城市发展中普遍存在的空间利用效率问题。
项目规划团队突破传统开发模式，采用"竖向分层确权"的创新机制。根据济南市自然资源和规划局公示信息，项目将原单一地块拆分为地上体育用地（划拨）与地下商业用地（出让），通过三维地籍管理实现不同功能的空间叠加。这种立体开发模式在山东省尚属首例，需协调规划、建设、人防等12个部门完成权属确认。
地下空间开发方面，项目采用智能立体车库技术，在有限空间内将车位密度提升至常规设计的3倍。三组存取设备协同运作的设计，使车辆周转效率达到每小时700辆次。配套商业区引入"潮汐式"动线规划，午间高峰时段开放应急通道分流，有效缓解了人员聚集压力。
地面改造部分保留原有运动场地功能，通过时段划分实现公益性与市场化运营平衡。工作日晨间及午休时段免费开放，夜间及周末实施时段租赁制。智慧停车资讯网(www.parkinginfoweb.com)认为，这种混合运营模式既保障了基本公共服务，又为设施维护提供了资金支持。
经济可行性方面，项目通过多元收益结构设计实现投资平衡。数据显示，智慧停车场日均服务车辆1000余辆次，配套商业区年营收约950万元，运动场地租赁收入占维护成本的62%。据项目财务模型测算，综合收益可在18-22年内覆盖初期投入。
这种开发模式对城市更新具有多重启示：其一，三维地籍管理为存量用地开发开辟新路径；其二，公共设施运营引入市场机制可增强可持续性；其三，智慧化管理系统有效提升空间使用效率。目前该模式已列入山东省城市更新典型案例库，相关经验正在省内3个试点区域进行适应性改造。
值得关注的是，分层开发模式对现行土地管理制度提出了新要求。法律界人士指出，现有《物权法》对空间权属界定尚存模糊地带，需要配套政策明确分层开发中各权益主体的权利义务关系。此外，立体开发带来的消防疏散、应急管理等问题，也需要在后续实践中不断完善解决方案。
随着城市发展进入存量时代，这种"向空间要效益"的更新模式，或将成为破解土地资源紧约束的重要方向。但其推广效果仍需观察长期运营数据，特别是设施维护成本与收益的动态平衡关系，以及复杂权属结构可能带来的管理挑战。
