业主欠缴物业费，物业能否关闭门禁、限制电梯使用？这一困扰无数社区的矛盾，近日有了明确司法答案。最高人民法院通过发布典型案例以案释法，清晰界定物业催缴行为的法律边界——物业服务人不得以限制业主基本生活权利的方式追索物业费，催缴需在法治框架内依法进行。此举不仅为频发的物业纠纷划定裁判标尺，更推动社区治理走向权责对等的良性轨道。
▌典型案例定分止争：过激催费与不当拒缴均不被支持
记者从最高法发布的典型案例中获悉，2021年9月，某小区业主老张因欠缴物业费，被物业公司暂停单元门禁及电梯使用权限，导致其无法正常出入居所。多次交涉无果后，老张将物业公司诉至法院。庭审中查明，物业公司以“催缴物业费”为由限制业主通行，虽辩称是无奈之举，但法院明确指出，《民法典》早已明令禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，而限制门禁、电梯使用本质上是通过侵害业主建筑物区分所有权施压，既无法律依据，也超出合理限度。最终，物业公司在诉讼过程中主动恢复了老张的通行权限。
与此同时，另一则典型案例也厘清了业主的缴费义务边界。某小区业主老徐以房屋厨房设计不合理、排烟倒灌为由，拒缴2019年至2022年的物业费，被物业公司起诉追偿。法院审理认为，房屋设计缺陷属于商品房买卖合同法律关系范畴，与物业服务合同分属不同责任主体，不能作为拒缴物业费的合法抗辩理由，判决老徐支付拖欠的4500余元物业费。
“这两起案例形成了双向指引。”最高法民一庭法官李赛敏在解读时强调，物业与业主的权利义务均受法律约束，物业不能借催费之名越权，业主也不能以非相关事由拒缴费用，双方都应秉持契约精神化解矛盾。
▌法治边界清晰界定：催费与维权的合法路径何在
智慧停车资讯网(www.parkinginfoweb.com)梳理发现，近年来物业纠纷呈现群体性、易复发、化解难等特点，其中物业费追索纠纷占比居高不下。此类纠纷的核心症结，在于双方对权利义务的认知偏差——部分物业将“管理权限”等同于“惩戒权力”，而少数业主则把“服务异议”转化为“欠费对抗”。
从法律层面看，业主与物业是平等的民事主体，构成服务与付费的合同关系。最高法明确，物业费是物业维持小区保洁、安保、设施维护等正常运营的核心资金，业主接受服务后应按约缴费；但当业主欠费时，物业的合法维权路径也已明确：需先履行书面催缴程序并留存凭证，催缴无果后可通过调解、诉讼或仲裁等方式追索，胜诉后若业主仍不履行，可申请强制执行。
“禁止过激催费，绝不意味着放任恶意欠费。”业内专家指出，现实中部分小规模物业公司面临诉讼流程长、成本高、执行慢等困境，但这些困难不能成为突破法律底线的理由。对于业主而言，若对物业服务质量不满，应通过业主大会、业委会等渠道提出整改要求，或依据合同约定追究违约责任，而非简单以欠费对抗，否则可能陷入“欠费—服务缩水—更欠费”的恶性循环。
▌多元解纷机制发力：从“对簿公堂”到“握手言和”
面对物业纠纷的治理困境，多地正探索高效化解路径。浙江省宁波市江北区法院构建的“一站式接收、一揽子调判、批量化解纷”模式颇具代表性，通过“诉前调、诉中调、示范判、判后调、源头防”的闭环流程，将大量矛盾化解在基层。在临武县，法院联合住建局、物业协会设立“先行调解工作站”，由专职调解员介入协调，使物业纠纷成讼率下降28%，首轮调解成功率超35%。
这些实践的核心逻辑，在于打破“非黑即白”的对抗思维。以临武县某小区纠纷为例，业主廖某某因房屋漏水、电梯隐患拒缴物业费，物业公司则对维修报价存疑，调解员采取“背对背”沟通方式，既引导物业正视服务短板、承担部分维修费用，也向业主释明缴费义务，最终促成双方达成和解。此外，支付令制度、集中送达、司法确认等措施的运用，也有效提升了纠纷化解效率，减轻了双方诉累。
监管层面也在持续发力。多地住建部门建立物业服务企业信用评价体系，将服务质量与招投标、资质升级挂钩；部分社区搭建“业主—物业—业委会”三方联席会议制度，通过常态化沟通将停车管理、公共收益公示等争议化解在萌芽状态。
▌共治才能共赢：构建有温度的社区共同体
“物业纠纷看似是’钱的问题’，本质是’心的距离’。”长期从事社区治理研究的学者表示，化解矛盾的关键在于厘清权责边界、畅通沟通渠道。对物业而言，应主动公示服务内容、收费标准及公共收益收支情况，以透明化服务赢得信任；对业主来说，需树立契约意识，理性表达诉求而非消极对抗。
最高法相关负责人强调，物业与业主是共生共融的社区共同体，二者的良性互动是基层治理的重要基础。此次典型案例的发布，不仅为个案纠纷提供裁判指引，更传递出“依法维权、多元共治”的治理理念。未来，随着纠纷化解机制的不断完善，以及双方契约精神的提升，有望让更多社区从“怨气满满”走向“心平气和”，让居住空间回归和谐宜居的本质。
